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年报观察|融信“瘦身”:减速、降杠杆

随着更加强调“稳健”发展,融信中国也由此告别高负债、高增长的“双高”模式。今年,考虑到新冠肺炎疫情可能带来的影响,融信中国管理层表示:“融信中国未来3年内还是要追求有质量的发展,有信心每年保证10%-12%的增长。”


挥别高增长,溢利增幅大、成本增幅小


3月24日,融信中国发布2019年业绩报告。报告期内,公司合约销售达1413.17亿元,同比增加15.94%。值得注意的是,相比2018年的73%,销售额的同比增速大幅放缓。


作为闽系中一匹业绩快速增长的“黑马”,融信中国自从搬迁至上海就被贴上“激进”的标签,以高增长、高负债为特征。2016年、2017年、2018年,融信中国的销售业绩分别为246亿元、502亿元、1218亿元,增幅分别为107%、104%、143%,这样高速的增幅令外界瞩目,但是,与此同时,融信中国的净负债率也从2016年的101%增长至2017年的159%、2018年的105%,一直处在高位。


如今,这一“激进”的标签正在被融信努力抹去,突出表现为业绩增长转舵,由高速变为低速,而降低负债率一直是近两年融信的重要目标。经过近两年的努力,2019年,融信中国降负债显著。负债比率由2018年12月31日的105%下降至2019年12月31日的70%。


在营收和利润方面,融信中国在2019年维持了较高比例的增幅。财报数据显示,2019年,融信中国营收514.63亿元,同比增加49.75%;毛利达124.75亿元,同比增加54.68%;溢利达58.94亿元,同比增加69.78%;公司拥有人应占年内核心纯利达31.82亿元,同比增加27.27%;公司拥有人应占溢利每股盈利达1.87元,同比增加35.51%。


尤其是2019年利润的增幅高于营收的增幅,可以看出融信在控制成本方面的努力。在营收增长的同时,实现了销售成本和行政成本的较低增幅。


值得注意的是,融信中国2019年的溢利达58.94亿元,同比增加69.78%。与此同时,其公司拥有人应占年内核心纯利达31.82亿元,同比增加27.27%;公司拥有人应占年内核心纯利增幅较低。同时,非控股权益有较大幅度的增长,从11.5亿元增加至27.2亿元,增幅高达135.7%。


基于营收和利润的增长,融信中国也在今年“顶格”分红,即每股0.60港元的末期股息。融信中国执行董事兼高级副总裁曾飞燕表示:“投资者对分红的满意,公司的管理层也是特别希望回报投资者,去年公司整体业绩达到了管理层的预期。此次分配我们是达到自己的规模30%,就是最高水平了,也是顶额分配,在公司经营取得更好成绩的时候,和市场经营同步分享。”


完成去年降负债承诺,今年目标仍是70%-90%


财报数据显示,融信中国有息负债余额约632亿元,同比微增1个百分点。在手现金及银行余额343.09亿元,同比增长37.26%;负债比率由2018年12月31日的105%下降至2019年12月31日的70%,较2018年同期下降35个百分点。


由此,融信也完成了2019年初降净负债率的承诺。在2019年的业绩会上,融信中国执行董事曾飞燕向投资者给出的目标指引是到2019年底将净负债率降至70%-90%。


根据融信中国财报公布的负债比例的计算方式,按照借款总额减去现金及银行余额再除以权益总额的方式计算,融信中国负债率的降低,主要在于借款总额的控制、在手现金的增加及分母权益总额的增加。


财报数据显示,权益方面,截至2019年底,融信中国权益总额为412.88亿元,较2018年增加15.9%,其中,公司拥有人所占权益以及非控股权益分别为164.1亿元和248.8亿元,分别同比增加28.6%和13.5%。


对于未来负债率控制的目标,曾飞燕表示:“我们去年最后控制到目标线。未来我们会谨慎用稳健的财务政策,进行有质量的发展,所以在今年我们目标还是70%-90%,未来还是持续稳健的态度。”


曾飞燕进一步表示:“融信自从2016年上市以来对杠杆也很关注,上市以后就表达了决心,设定了管理目标。从去年开始,公司也有一些积淀,做到平衡有质量的发展,未来不是盲目追求规模的时期,能看得到未来两三年我们还是秉承稳健的财务政策,具体的财务数据我们还不一样,但是有一个幅度,2020年我们希望目标还是和去年保持一致。”


今年拿地保证“安全”,销售增长10%-12% 


事实上,在融信中国的成长道路上,110亿元拿下上海静安区高价地块曾经使得其在上海滩一夜走红,但是,也被外界贴上拿高价地的标签。而后,融信中国引入万科共同开发该地块,并与其平分股权,目前该地块也由万科操盘,融信中国只是充当财务投资者。


不过,拿下高价地还是使得融信中国资金沉淀,市值低迷。在市场下行时期,融信中国吸取以往的经验教训,目前的拿地策略更加强调“安全”。


融信中国董事局主席欧宗洪表示:“在土地方面,去年拿得比较少一点,因为去年价格一直偏高。今年也是拿到30%-50%,如果土地市场下降,就会多拿一点;如果土地价格贵,就会少拿一点。我们主要是看利润和IRR,不会刻意追求多少量,特别是现在市场不确定性比较大的情况下,我们会更加关注这方面问题。”


对于今年的土地市场走势的判断,欧宗洪表示:“我个人判断,四五月份土地整体会降温。去年,我们在苏州拿了几块地,因为去年苏州土地都没人要。主要还是看市场,市场不好会多拿一点地,市场太好反而会考虑少拿地,四五月份土地市场会降温。”


今年,由于受到新冠肺炎疫情的影响,房地产行业也遭受了较大的冲击。在此情况下,融信中国并没有公布2020年具体的销售目标,仅仅提出了“保证10%-12%的增长”。


“三月份的时候,我们所有的项目已经超过80%到复工状态,所以我们觉得开工量在今年二三季度可以把一季度缺失的部分补平,这个不是问题。如果一季度我们复工情况不受影响的情况下,我们的交付量今年还是能够按照原计划进行的。” 融信中国执行董事兼总裁余丽娟表示。


去化率方面,余丽娟进一步称:“长三角供货比例占集团的50%,但是对集团的销售贡献为70%,它的去化率基本上稳定在75%-80%。因为融信总土储分布情况是集中在长三角和海西,所以我们觉得还是比较有信心能够完成2020年既定的目标。”


对于今年的市场走势,欧宗洪也作出了判断:“上半年成交量应该会相对低一点,下半年判断会好一些,所以今年国内房地产市场应该会前低后高,但一二线城市和三四线城市存在差异,我个人判断受疫情影响,一二线的应该说今年几乎不会有什么影响。如果整个经济下行,国家有可能会放开一些政策,对一二线可能会利好一些,但对三四线城市而言,我判断后面会压力大一些。”

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